Mi casa está en proceso de embargo, ¿Todavía puede venderse?
Escrito por: Gustavo Quijano | julio 11, 2018

La respuesta a ésta pregunta es generalmente SI, pero depende de varios factores el poder conseguirlo. En este artículo profundizaremos en éstos factores.

 

 

Antes de entrar en materia, vamos a explicar que es un embargo y como funciona el proceso.

 

Cuando Usted compra una propiedad y lo hace a través de financiamiento bancario; la institución le facilita una cantidad dinero para que Usted pueda hacerlo, a cambio de que Usted le pague ese dinero con un rédito en forma de intereses.

 

Es decir, contrario a la creencia de algunas personas, la propiedad no es del banco, sino suya y la institución le facilitó el dinero para comprarla a cambio de que Usted le devuelva dicho monto y le cancele intereses por haberle prestado el dinero.

 

Para garantizar el pago de ese dinero el banco utiliza la figura de la hipoteca sobre la propiedad. Es decir, la propiedad sirve como garantía de que Usted pagará el dinero que le ha sido prestado.

 

¿Qué sucede cuando Usted deja de pagar?

 

Generalmente el banco o institución efectuará primero gestiones de cobro, a través de llamadas o cartas. Este proceso se conoce como cobro extrajudicial.

 

El período que dure este proceso depende de cada banco y de las facilidades que éste le de para ponerse al día. Generalmente puede durar de 2 a 3 meses, antes de iniciar el cobro por la vía judicial.

 

Cuando el banco ha agotado la instancia extra judicial, sin que la persona se haya puesto al día, es cuando inicia la gestión del pago por la vía judicial. Es acá donde el banco gestiona la demanda de embargo de la propiedad ante el juzgado.

 

A éste nivel, el banco ya no le exigirá ponerse al día, sino que demandará la cancelación total del monto adeudado, más intereses moratorios y costas procesales (que son los gastos en abogados en los que ha incurrido el banco para exigir el pago).

 

Esta demanda se hace ante un juzgado de lo mercantil y es el juez el que decreta que proceda el embargo; procediendo luego a registrar dicho embargo en el Centro Nacional de Registros.

 

¿Qué sucede cuando la propiedad ha sido embargada?

 

Una vez que el embargo ha sido registrado, el proceso que continua es el de subasta pública. Para que el pago de la deuda pueda ser realizado, el bien debe ir a una subasta pública en donde varios posibles compradores pujaran por adquirir la propiedad.

 

Si el bien se vende a través de la subasta, se le cancela al banco la deuda más todos los intereses moratorios y costas procesales. Si existe un remanente, se le entrega al propietario del bien.

 

En caso que la subasta quede desierta, el bien permanecerá embargado y los intereses seguirán acumulandose. Cuando el monto de deuda equivalga al valor del bien, el juez le adjudica la propiedad a la institución, con lo que se resarce finalmente la deuda.

 

En este momento, la propiedad pasa a ser de la institución y el propietario deberá desocupar el bien y hacer la entrega material del mismo.

 

¿Qué sucede mientras el bien está embargado?

 

Volviendo a la pregunta del inicio, una vez el bien esté embargado, todavía puede venderse. El problema es que es un proceso bastante complicado y largo; además que las opciones para hacerlo son limitadas.

 

En primer lugar, las instituciones financieras en El Salvador no otorgan créditos para la compra de propiedades que están embargadas. Es decir, que si una persona quiere comprar la propiedad y necesita financiamiento para hacerlo; la banca no le otorgará el crédito.

 

Significa que las únicas personas que pueden comprar son aquellas que cuentan con el dinero en efectivo.

 

En segundo lugar, el proceso para retirar un embargo es largo y complicado. No basta con simplemente cancelar la cantidad que exige el banco, sino que se debe seguir un proceso con el juzgado, para que el juez ordene el retiro del embargo del Centro Nacional de Registros.

 

El proceso de retiro de embargo puede tardar entre 4 a 6 meses, si no existen complicaciones. El banco debe retirar primero la demanda del juzgado y solicitar al juez el retiro del embargo y luego éste debe ordenar este procedimiento.

 

Entonces, ¿Si puedo vender mi propiedad estando embargada?

 

La respuesta es sí, siempre y cuando la persona que la compre cuente con el dinero en efectivo para hacerlo y esté dispuesto a esperar el tiempo que tome el retiro del embargo del centro nacional de Registros.

 

Nuestra recomendación es que no espere llegar a la instancia de embargo para vender su propiedad. Si está atravesando por una situación financiera crítica que le impide cumplir con el pago de su hipoteca, es mejor tomar la decisión y poner la propiedad a la venta cuanto antes.

 

Llegada esta situación, el tiempo juega en contra suya. Entre más tiempo pase y dilate la decisión de vender, más intereses acumulará en el banco y menor será el margen de maniobra que tendrá.

 

Mientras la propiedad no esté embargada, todavía puede venderla a una persona que requiera financiamiento bancario, ampliando el número de potenciales compradores.

 

Entre menos tiempo espere, mayor será la cantidad de dinero que podrá obtener para Usted por la venta de la casa.

 

Si espera mucho tiempo y llega hasta la instancia de embargo, el número de potenciales compradores se reduce y con ello su poder de negociación.

 

En esta instancia los compradores aprovecharan para tratar de comprar a precios por debajo del valor de mercado y el banco le exigirá además el pago de intereses moratorios y costas procesales; reduciendo la cantidad que quedará para Usted.

 

Es por ello que le recomendamos tomar una decisión rápida y evitar así las consecuencias de esperar hasta llegar a la etapa de embargo.

 

Para una asesoría más completa sobre las alternativas que puede tener para evitar el embargo, comuniquese con nosotros al (503) 2278-1917. Será un placer atenderle.

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