¿Qué es la compra de un derecho y cómo funciona?
Escrito por: Gustavo Quijano | julio 23, 2018

La venta de un derecho es una figura bastante común en El Salvador; utilizada sobre todo en la compra de vivienda de interés social.

 

En términos generales se refiere al traspaso de un bien inmueble de una persona a otra, sin que la deuda vigente sea cancelada.

 

Es decir, que una persona le compra a otra una vivienda (o cualquier otro tipo de inmueble) sobre la cual existe una hipoteca, sin que ésta se cancele en el momento. La persona que compra se compromete a seguir pagando dicha deuda hasta su cancelación.

 

Para comprender mejor, vamos a ver un ejemplo: Cecilia tiene una casa a la venta cuyo precio es de cien mil dólares. Actualmente Cecilia está pagando una hipoteca con el banco y su saldo a este día es de ochenta mil dólares.

 

Adriana está interesada en la casa de Cecilia, pero no es sujeta de crédito, aún y cuando cuente con los medios para pagar mensualmente la deuda.

 

Adriana le propone a Cecilia comprarle el derecho, lo cual significa que va a cancelarle veinte mil dólares en efectivo y se compromete a seguir pagando la deuda vigente hasta su cancelación total.

 

En pocas palabras, Adriana va a aprovechar el crédito vigente a nombre de Cecilia para poder comprar su casa. Cecilia recibe el dinero que tenía proyectado recibir por la venta de su casa (veinte mil dólares)  y Adriana se va a encargar de seguir pagando la deuda que Cecilia tiene con el banco.

 

¿Cómo funciona la compra de un derecho?

 

Como lo acabamos de ver, la persona que vende efectúa el traspaso del dominio y posesión del inmueble al comprador y éste a su vez seguirá pagando la deuda vigente hasta su cancelación total.

 

Bajo la vía regular, cuando una persona compra una vivienda usada sobre la cual existe una hipoteca y lo hace a través de financiamiento bancario; la deuda vigente es cancelada en su totalidad y el banco que otorga el crédito inscribe una nueva hipoteca a favor del comprador.

 

Esto significa, que el vendedor queda liberado de la deuda que tenía con el banco y se inscribe una nueva hipoteca, en la que el deudor es la persona que compra el inmueble.

 

Para este proceso el banco realiza un proceso de aprobación de crédito.

 

Bajo la figura de la compra del derecho se evita el paso de la aprobación de crédito y la persona que compra el derecho le cancela al vendedor la parte en efectivo que espera recibir por la venta de la propiedad.

 

¿Cuál es el aspecto legal que ampara la compra de un derecho?

 

La compra de un derecho se formaliza a través de una escritura de compra venta regular, en donde el vendedor le cede la tradición, dominio y posesión del inmueble al comprador.

 

Lo único es que el comprador no puede inscribir la propiedad en el Centro Nacional de Registros a su nombre hasta que haya sido cancelada en su totalidad la deuda.

 

Esto significa que el comprador es el legítimo dueño a través de la escritura, pero no puede inscribir la propiedad a su nombre hasta que haya terminado de pagar.

 

Una vez que haya pagado la deuda, se efectúa el proceso de cancelación de la hipoteca en el Centro Nacional de Registros y posteriormente puede inscribir la propiedad.

 

Ventajas de utilizar la figura del Derecho

 

Para la persona interesada en comprar una vivienda, la venta de un derecho le abre la oportunidad de hacerse de una casa sin tener que pasar por la aprobación de crédito ante un banco.

 

Existen muchas personas en El Salvador que se desempeñan dentro del sector informal y cuentan con los medios para poder pagar una deuda, pero lamentablemente no tienen como demostrar sus ingresos (generalmente porque no llevan contabilidad formal o no declaran ISR).

 

En estos casos la banca no puede otorgarles un crédito hipotecario y se ven imposibilitados de hacerse de su vivienda.

 

Lo mismo aplica para el caso de salvadoreños que residen en los EEUU que no poseen papeles y que desean comprar una casa en El Salvador.

 

En ambas situaciones, la compra de un derecho es la única alternativa posible para poder comprar su vivienda, si no pueden comprarla de contado.

 

Desventajas para el comprador

 

La desventaja más grande para el comprador que utiliza esta figura es que va a estar desprotegido mientras no inscriba la propiedad a su nombre en el Centro Nacional de Registros.

 

Por otra parte, si Usted llega a formalizar sus ingresos ya sea a través de un empleo o llevando una contabilidad formal, no podrá recurrir al banco a solicitar un crédito para cancelar la deuda vigente.

 

El banco no le puede otorgar un crédito sobre una propiedad que ya es suya y cuya deuda está a nombre de otra persona.

 

Por lo tanto, deberá seguir pagando de la misma manera hasta su cancelación total.

 

Desventajas para el Vendedor

 

La desventaja más grande para el vendedor es que la deuda seguirá vigente a su nombre y puede que le impida acceder a un nuevo crédito hipotecario en el futuro.

 

Es decir, si el día de mañana quiere comprar otra casa, la deuda vigente le restará capacidad adquisitiva ante el sistema (aun y cuando no la esté pagando Usted) y podría ser posible que no le otorguen el crédito.

 

Por otra parte, si la persona que compró el derecho deja de pagar, el banco iniciará el proceso de cobro hacia su persona (como el deudor ante la institución) y si no se solventa la situación, su récord crediticio se verá afectado.

 

¿Quiere saber más acerca de ésta figura y si le conviene o no utilizarla? Contáctenos al (503) 2278-1917 y le brindaremos asesoría completamente Gratis.

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