Cuál es la diferencia entre el Valor de Mercado y el Valor técnico de una propiedad
Escrito por: Gustavo Quijano | agosto 13, 2018

 

A la hora de vender una propiedad, el factor precio es determinante para poder establecer el tiempo que tardará en ser vendida; por lo que es de vital importancia tener un precio correcto desde un inicio.

 

Para ello vamos a esclarecer los conceptos de Valor de Mercado y de valor técnico de una propiedad.

 

Existe una creencia generalizada en El Salvador entre los propietarios de inmuebles a la hora de querer vender: que el banco establece un valúo un 20% menor al precio de mercado.

 

Esto puede ser cierto en algunas ocasiones; pero no es la regla general. Vamos a analizar a continuación la diferencia entre estos valores.

 

¿Qué es un valor técnico?

 

Un valor técnico de un inmueble es el valor que se determina estableciendo el precio del valor por metro cuadrado de construcción y el valor del terreno.

 

Generalmente, cuando solicita un valúo a un profesional avalado por la superintendencia del sistema financiero; éste va a tomar medidas de campo del inmueble y luego determinará el precio en base a:

 
  • El total de metros construidos del inmueble
  • El valor de la vara cuadrada de terreno en la zona
  • El tipo de acabados (materiales) que posee el inmueble y su valor actual por metro cuadrado de construcción
  • La depreciación que ha sufrido la construcción en base a la antigüedad del inmueble
 

Si la propiedad por ejemplo tiene ya 30 años de uso y no ha sido nunca remodelada; su valor construido será bajo.

 

El valor que permanecerá a través del tiempo será el valor del terreno; que se compara con la oferta que hay en la zona.

 

De esa forma, el valor técnico será la suma del valor de los metros cuadrados de construcción más el valor de la vara cuadrada de terreno de la zona.

 

Este valor entonces, depende de las características de propias del inmueble.

 

¿Qué es el valor de mercado?

 

El valor de mercado es el precio que están dispuestos a pagar los potenciales compradores por un inmueble; en base a su ubicación y características.

 

Este valor está altamente influenciado por la zona y la demanda que haya dentro de la misma.

 

Si está ubicado en una zona con mucha demanda, significa que existirán personas que estarán dispuestas a pagar un valor alto, aún y cuando éste no necesariamente coincida con el valor que arroje un avalúo técnico.

 

Diferencias entre ambos valores

 

La diferencia puede ser tanto a favorable o desfavorable para la persona que está buscando vender

 

Cuando el valor técnico es mayor al valor del precio de mercado

 

Supongamos que una persona adquiere un terreno de 1,000 vrs2 en una colonia populosa donde el tamaño promedio de las casas es de 150 vrs2 y además construye una vivienda muy grande y con acabados de lujo.

 

Si ésta persona decide vender la propiedad, con mucha seguridad su valor técnico será alto, puesto que tiene mucha construcción y con materiales de lujo.

 

Sin embargo, la demanda será baja, ya que las personas que demandan propiedades de esas características por regla general no buscan zonas populosas. Asimismo la demanda real de la zona busca viviendas de un menor tamaño y un mucho menor precio.

 

Por lo tanto su valor de mercado será bajo en comparación del valor técnico y por lo tanto le resultará bastante difícil encontrar un comprador para la propiedad.

 

Cuando el valor técnico es inferior al valor del precio de mercado

 

Este es generalmente el caso de zonas que poseen mucha demanda, en donde las potenciales compradores estarán dispuestos a pagar un precio alto por una vivienda promedio en una zona determinada.

 

Muy a menudo este es el caso de muchas personas que quieren comprar una vivienda, pactan un precio y luego valúo bancario es menor a lo acordado.

De acá surge el mito que el banco valua una propiedad un veinte por ciento abajo del valor de mercado.

 

¿Cómo establecer un valor de mercado?

 

Lo ideal para establecer un valor de mercado es analizar los valores comparables a los que han sido vendidos (no al que se anuncian) propiedades similares en la zona y establecer una tendencia.

 

La plusvalía de las zonas cambia con el paso de los años porque las zonas dejan de ser residenciales, por la construcción de carreteras o por la delincuencia.

 

Algunas zonas crecen rápidamente en plusvalía y otras quedan rezagadas o por el contrario pierden valor.

 

La ubicación del inmueble es el factor que posee mayor peso a la hora de establecer el precio de una propiedad y ésta está delimitada por la demanda que exista para la zona.

 

Si está buscando vender su propiedad y posee dudas en cuanto al precio que puede pedir por su propiedad, puede contactarnos y le ayudaremos a establecerlo. Llámenos al (503) 2278-1917.

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