Condiciones generales para obtener un crédito hipótecario si vive en EEUU.
Escrito por: Gustavo Quijano | octubre 5, 2018

Para poder efectuar la compra de una casa a través de financiamiento bancario en El Salvador, residiendo Ud. en los EEUU, se necesita cumplir con los siguientes requisitos:

Poseer estatus migratorio a nivel de residencia ó ciudadanía. En caso no lo posea, lamentablemente ninguna institución en El Salvador podrá otorgarle el préstamo.

Poseer el ingreso familiar necesario que el banco exige para la aprobación del monto que necesita financiar. Este monto varía de un banco a otro. Para que tenga una idea multiplique su ingreso familiar mensual por 30 y tendrá un aproximado de la cantidad máxima que podrá financiarle el banco. Su capacidad de endeudamiento puede reducirse en función de la cantidad de deudas que posea al momento de solicitar el crédito.

Contar con el porcentaje de prima en efectivo. La cantidad va a depender del precio de la vivienda que desea adquirir. La generalidad de bancos en El Salvador financian un 80% del valor de la propiedad (según su valúo), por lo que tendría que tener un 20% del valor de la propiedad de prima + gastos de escrituración. Es importante hacer ver, que el valúo bancario, no necesariamente equivale al precio de venta de la propiedad y es común ver casos en los que el propietario pretende una mayor cantidad a la del valúo. Si este fuese el caso y está convencido que quiere comprar esa propiedad, deberá cancelar ese excedente en efectivo.

Contar con un representante en El Salvador. Un representante es una persona a la que Ud. pueda designar como su apoderado, a través de un documento legal, llamado poder. El poder lo puede tramitar en El Salvador ó en el país en donde reside actualmente, a través de un abogado salvadoreño con protocolo salvadoreño ó en el consulado de El Salvador. Algunos bancos exigen además un fiador, pero depende mucho del banco que elija

Poseer declaraciones de impuestos (Income Tax) de 2 años a la fecha.

Documentación a presentar

La documentación que deberá presentar a la institución financiera que elija, será la siguiente:

Fotocopia de DUI (si lo posee, si no Fotocopia de su pasaporte, ya sea salvadoreño o de EEUU),
Fotocopia de su NIT (si no lo posee deberá tramitarlo, si no está en el país, deberá nombrar un apoderado para que lo tramite por Usted)
Constancia de sueldo (en original) donde se especifique el ingreso y las horas que trabaja a la semana.
Income taxes junto con formulario W-2 (si es empleado)
Fotocopia de su documento de residencia o ciudadanía en EEUU.
Fotocopia de poder administrativo con cláusula especial de compra, según el banco que elija.
Fotocopia de Dui de apoderado
Fotocopia de NIT de apoderado
Solicitud de crédito en original llena y firmada por el comprador
Hojas de solicitud de seguros llenas y firmadas por el comprador.

La institución financiera, dependiendo del caso, podrá pedirle algún otro documento que no esté especificado en este listado.

Plazos y condiciones del financiamiento

El plazo para el préstamo hipotecario varía de un banco a otro. Algunos bancos como Agrícola le ofrecen un plazo máximo de 20 años.

La tasa de interés actual oscila entre el 8% y el 9% anual, fluctuando de un banco a otro.

Hay que hacer mención también que en un préstamo hipotecario, la banca también exige que se contraigan seguros, como por ejemplo: seguro de deuda, seguro de daños, seguro de contenido y seguro de vida. Cada banco tiene sus propias aseguradoras, pero Ud. puede elegir otra aseguradora que le brinde una mejor oferta.

Gastos de Escrituración

Para finalizar, debe tener en cuenta que además de la prima va a cancelar gastos de escrituración. Los gastos de escrituración, son pagos que deben efectuarse a la hora de escriturar la propiedad y que no constituyen parte del precio de la casa. Dichos gastos le corresponde efectuarlos al comprador y no existe forma de que pueda quitárselos. Los principales gastos de escrituración son los siguientes:

Impuesto a la transferencia de bienes raíces: Este es un impuesto que se cancela por cada transacción de compra-venta de propiedades que se realice en el país. Su valor es del 3% sobre el excedente de doscientos cincuenta mil colones. Es decir al valor al que se le venda la propiedad, deberá restársele doscientos cincuenta mil colones y al resultado se le multiplica por el tres por ciento y ese será el impuesto que deberá cancelar.

Transferencia y modificación de dominio: Es un pago que se cancela en el Centro Nacional de Registros por el traspaso de la propiedad de un individuo a otro. Este pago es del 0.63% sobre el valor al cual se venda la propiedad.

Inscripción de hipoteca: Se cancela igual en el Centro Nacional de Registros y es un pago por la inscripción en el registro público del mutuo hipotecario que se efectúa por el préstamo para la compra de la propiedad. Este pago es del 0.63% sobre el valor de la hipoteca.

Honorarios notariales: Son los honorarios que cancela el abogado por la elaboración de escritura de compra-venta y los trámites registrales en el CNR. Dichos honorarios varían, dependiendo si lo hace con un abogado particular ó con un abogado que designe el banco. Muchas veces es mejor hacerlo con un abogado que designe el banco, ya que el costo puede ser menor.

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